Dükkânımın vitrin cephesi daralırsa yalnız alınan metrekarenin bedeli yeterli mi?

Her zaman yeterli değildir. Kısmi kamulaştırma vitrin cephesini daraltıp geride kalan dükkânın taşınmaz değerini düşürüyorsa, yalnız alınan metrekarenin bedeliyle yetinilmemelidir. Kalan bölümdeki somut değer eksilmesi de araştırılır. Fakat vitrin küçüldü diye otomatik bir zarar yüzdesi veya işletmenin bütün gelecekteki kazancının ödenmesi sonucu çıkmaz.

Alım öncesi ve sonrası cepheyi, giriş genişliğini, görünürlüğü ve kullanılabilir dükkân düzenini ölçülü kroki ve fotoğraflarla gösterin. Raporda hangi fiziksel özelliğin değiştiği ve bunun taşınmaz değerini neden etkilediği açıklansın. Aynı metrekarede iki dükkânın cephe ve erişim bakımından farklı olması mümkündür; yalnız alan oranı bu farkı her zaman temsil etmez.

Taşınmazdaki değer kaybıyla işletmenin ciro veya kâr değişimini ayırın. Kamulaştırma Kanunu’nun değerleme yöntemleri, kişisel işletmenin satış toplamını doğrudan dükkân bedeli saymaz. Mevcut cephe ve erişim özelliğinin değere etkisi incelenebilir; ileride düşünülen kullanım biçiminin kazancı ise aynı şey değildir. Ayrı bir işletme zararı talebinin dayanağı varsa onun incelemesi bu hesapla karıştırılmamalıdır.

Kesilen yapının geride kalan kısmını eski niteliğiyle kullanılabilir duruma getirecek giderler de, kalan bölümün imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olması koşuluyla değerlendirilir. Bu giderlerle değer düşüşünde aynı etki iki kez karşılanmamalıdır. Mahkemeden, cepheyi yeniden düzenleme giderinin ve varsa bundan sonra da kalan değer kaybının ayrı gerekçelendirilmesini isteyin; bütünüyle yeni ve daha üstün bir dükkân yapılmasının bedelini otomatik sonuç saymayın.